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이문아이파크자이 등 주요 신축 단지 10가구 중 7가구가 월세
규제 전 월세 비중 27%에서 시행 후 60%로 두 배 이상 급증
서초 메이플자이, 규제 시행 기점으로 월세 계약 대폭 늘어
서울 남산 전망대에서 바라본 신축 아파트 모습. 연합뉴스
서울 신축 아파트 10가구 중 7가구가 월세 계약을 맺는 등 6·27 대출 규제 이후 '전세의 월세화'가 임계점에 도달했다. 소유권 이전 조건부 전세자금대출 금지가 입주 단지의 임대차 지형을 전세에서 월세 중심으로 급격히 재편한 결과로 풀이된다.
8일 직방과 연합뉴스가 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과, 지난해 6·27 대출 규제 이후 서울에 입주한 주요 4개 단지의 월세(보증부 월세 포함) 비중은 평균 60%로 집계됐다. 이는 같은 기간 서울 아파트 전체 월세 비중인 45.8%를 크게 상회하는 수치다.
이러한 급변은 6·27 대책으로 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 사실상 봉쇄된 탓이다. 과거에는 임대인이 세입자의 전세 보증금을 활용해 분양 잔금을 변제하고 소유권을 확보하는 것이 보편적이었으나, 규제 강화로 자금 조달 경로가 막히자 보증금 비중을 대폭 낮춘 월세나 반전세 계약이 대안으로 부상했다.
실제 규제 시행 전후의 임대차 시장 데이터는 극명한 대조를 이룬다.
규제 전(2024년 하반기 입주): 월세 비중 평균 27% 수준
규제 후(6·27 대책 이후 입주): 월세 비중 평균 60% 상회
특히 작년 11월 입주를 시작한 동대문구 이문아이파크자이는 월세 계약 비중이 69%(사실상 10가구 중 7가구)에 달했으며, 성동구 라체르보 푸르지오 써밋 역시 58%가 월세 계약인 것으로 조사됐다.
강남권 대표 단지인 서초구 메이플자이 역시 규제 시행 전 월세 비중은 39% 수준이었으나, 규제 적용 이후인 9월부터 연말까지는 60%로 급증하며 대출 규제의 영향력을 실증했다.
현장 관계자들은 대출 문턱이 높아지면서 집주인들은 대출 없이 잔금을 해결할 수 있는 세입자를 선호하고, 세입자들은 부족한 전세금을 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다고 전했다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "정부의 고강도 대출 규제가 신규 임대차 시장의 룰을 근본적으로 바꾸고 있다"며 "전셋값 하향 안정이 동반되지 않는다면 월세 중심의 시장 구조 변화가 고착화되어 임차인의 실질적 주거비 부담이 만성화될 가능성이 크다"고 분석했다.
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이우창
기자
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